Cra. Analia Rodríguez – Comisión de Asuntos Financieros CPCEER

Una de las formas jurídicas elegidas para enmarcar los emprendimientos inmobiliarios comúnmente llamados “al costo” es el contrato de fideicomiso. Este contrato se encuentra regulado en el Código Civil y Comercial en los artículos 1666 en adelante. Allí se establece que: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”. Esta figura ofrece la posibilidad de “aislar” un patrimonio para afectarlo a un fin específico, y por otra parte, es un tipo de contrato que se caracteriza por su flexibilidad y posibilidad de adaptación a diferentes negocios, incluso dentro de un mismo rubro. En el caso de los emprendimientos inmobiliarios podemos enunciar algunos modelos:

• Un fiduciante aporta la tierra y varios fiduciantes aportan el dinero.
• Un fiduciante aporta la tierra, otros el dinero y otros -como los profesionales intervinientes- aportan su trabajo.
• Varios fiduciantes aportan al inicio del proyecto y luego ingresan fiduciantes adherentes.

El diseño o estructuración del negocio estará determinado por diversos factores, como la disponibilidad de fondos, la aversión al riesgo de los participantes, el tipo de mercado al que estará posteriormente dirigido en caso de optar por venderse las unidades, el objetivo final, ya sea venta para obtener un beneficio, obtención de una posterior renta o uso particular o residencial de las unidades.

Estos factores deben ser evaluados al inicio del proyecto ya que determinaran el encuadre impositivo del negocio y la estructuración financiera más conveniente.

Respecto a los costos impositivos, a modo general, podemos citar:

• Sellos: se aplicará sobre los honorarios fiduciarios.
• Impuesto a las Ganancias: en el caso en que coincidan la persona del Fiduciante y del Beneficiario estará exento del impuesto.
• Bienes Personales: Los fiduciarios deberán liquidar e ingresar el impuesto correspondiente a la participación de los fiduciantes.
• IVA: si bien la posición de IVA de una obra al costo debería ser cercana a “neutra”, financieramente es un costo para el fideicomiso, que podrá ser recuperado al final con la adjudicación de las unidades dependiendo de la condición en este impuesto de los adherentes. Para el caso de viviendas se aplicará la alícuota reducida del 10,5%.

En cuanto a los costos financieros, es indispensable la confección de un Flujo de Fondos del proyecto, incluyendo la totalidad de los costos, incluso incorporando el ajuste por inflación estimado (usando, por ejemplo, los índices publicados en el Relevamiento de Expectativas de Mercado). Esta estimación permitirá diseñar el esquema adecuado de inversión y cuotas y evitar desfasajes financieros o incluso la necesidad de suspender el proyecto. En este sentido, si bien la “cuota plana” es comercialmente más conveniente, técnicamente el uso de los fondos no se comporta de manera regular y esto ocasionará que se produzca un ahorro al principio del proyecto que se irá consumiendo en la etapa de desarrollo y que si no fue previsto un mecanismo de ajuste redundará en un déficit y necesidad de aporte adicional o financiamiento externo. También es importante contemplar el posible porcentaje de morosidad en el pago de las cuotas de los participantes, basado en una calificación de riesgos analizada previamente, contemplando aspectos como fuentes de ingresos según se trate de asalariados con ingresos ajustados una o dos veces al año, comerciantes con estacionalidad marcada, productores con ingresos anuales, etc.

Estos aspectos, tanto financieros como impositivos, deben ser analizados y evaluados al momento de estructurar el negocio, e incorporados en el Análisis del Proyecto de Inversión y en el Flujo de Fondos esperado, por lo que es fundamental la participación del profesional en Ciencias Económicas antes de la redacción del contrato de fideicomiso, de manera interdisciplinaria y colaborativa con los demás profesionales intervinientes.